REITs: O Guia Completo para Investir em Fundos Imobiliários Internacionais

O que são REITs e como podem transformar sua carteira de investimentos

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) representam uma das formas mais acessíveis e eficientes de investir no mercado imobiliário internacional sem precisar comprar propriedades diretamente. Neste artigo completo, o Plano Notícias vai desvendar o universo dos REITs, destacar os melhores do mercado e analisar em detalhes o caso de sucesso da Realty Income Corporation, conhecida como “A Empresa de Dividendos Mensais®”.

O que são REITs e como funcionam

Os REITs são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis que geram renda. Criados nos Estados Unidos em 1960, eles funcionam de maneira semelhante aos fundos de investimento imobiliário brasileiros (FIIs), mas com algumas particularidades importantes.

Para se qualificar como um REIT nos EUA, a empresa precisa:

• Distribuir pelo menos 90% de seus lucros tributáveis aos acionistas na forma de dividendos
• Investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis
• Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de fontes imobiliárias (como aluguéis ou juros de financiamentos imobiliários)

Exemplo prático: Imagine que você investe $1.000 em um REIT que possui diversos imóveis comerciais. Em vez de comprar e administrar você mesmo uma pequena propriedade (o que custaria muito mais), você se torna dono de uma pequena fração de dezenas ou centenas de imóveis gerenciados por profissionais especializados.

Por que investir em REITs?

Os REITs oferecem diversas vantagens que os tornam atrativos para diferentes perfis de investidores:

1. Dividendos consistentes: Por lei, distribuem pelo menos 90% dos lucros tributáveis
2. Diversificação: Acesso a diferentes tipos de imóveis em várias localidades
3. Liquidez: Negociados em bolsa, podem ser comprados e vendidos facilmente
4. Gestão profissional: Administrados por especialistas do mercado imobiliário
5. Barreira de entrada baixa: Possibilidade de investir com pequenas quantias

Entre 2000 e 2023, os REITs entregaram um retorno médio anual de aproximadamente 10,1%, superando muitos índices de mercado no longo prazo.

Os melhores REITs para investir em 2025

Existem mais de 200 REITs negociados publicamente nos EUA, distribuídos em diferentes setores. Vamos conhecer alguns dos mais sólidos e promissores:

1. Realty Income Corporation (O)

• Setor: Varejo (principalmente single-tenant)
• Dividend Yield médio: Entre 4% e 5%
• Histórico: Mais de 25 anos de dividendos mensais crescentes
• Diferencial: Portfolio diversificado com mais de 12.000 propriedades

2. Prologis (PLD)

• Setor: Galpões logísticos e industriais
• Dividend Yield médio: Entre 2,5% e 3,5%
• Diferencial: Maior REIT industrial do mundo, com forte presença global e beneficiado pelo crescimento do e-commerce

3. Digital Realty Trust (DLR)

• Setor: Data centers
• Dividend Yield médio: Entre 3% e 4,5%
• Diferencial: Exposição ao crescimento da computação em nuvem e inteligência artificial

4. Welltower (WELL)

• Setor: Saúde (principalmente instalações para idosos)
• Dividend Yield médio: Entre 3% e 4,5%
• Diferencial: Bem posicionado para aproveitar o envelhecimento populacional

5. American Tower (AMT)

• Setor: Infraestrutura de telecomunicações
• Dividend Yield médio: Entre 2% e 3,5%
• Diferencial: Beneficia-se da expansão das redes 5G e da demanda crescente por conectividade

Realty Income Corporation – O : O gigante dos dividendos mensais

A Realty Income Corporation merece uma análise especial por ser considerada um dos REITs mais confiáveis do mercado. Fundada em 1969 e listada na Bolsa de Nova York desde 1994, a empresa se destaca por:

Modelo de negócio sólido

A Realty Income se especializa em adquirir e gerenciar propriedades comerciais com contratos de locação de longo prazo (geralmente entre 10 e 20 anos) na modalidade “triple-net lease”. Nesse formato:

• O inquilino paga todos os impostos relacionados à propriedade
• O inquilino arca com todos os seguros do imóvel
• O inquilino é responsável pela manutenção e reparos

Esse modelo transfere a maior parte dos custos operacionais para os inquilinos, garantindo fluxo de caixa previsível e margens mais estáveis para a empresa.

Portfólio diversificado e resiliente

Com mais de 12.000 propriedades espalhadas pelos Estados Unidos, Reino Unido e partes da Europa, a Realty Income mantém um portfólio impressionantemente diversificado:

• Geograficamente: Presente em 49 estados americanos e vários países europeus
• Setorialmente: Atuação em mais de 75 diferentes setores do varejo e indústria
• Por inquilino: Os 10 maiores inquilinos representam menos de 30% da receita total

Entre seus principais inquilinos estão empresas como Walgreens, 7-Eleven, Dollar General, FedEx, Walmart e Sainsbury’s, conhecidas por sua solidez financeira.

Histórico de dividendos exemplar

O mais impressionante sobre a Realty Income é seu histórico de pagamento de dividendos:

• Frequência mensal: Diferente da maioria dos REITs que pagam trimestralmente
• Crescimento constante: Mais de 100 aumentos consecutivos desde sua listagem em bolsa
• Consistência: Mais de 630 pagamentos mensais consecutivos (mais de 50 anos)

Exemplo prático: Um investidor que comprou $10.000 em ações da Realty Income em 1994 e reinvestiu todos os dividendos teria aproximadamente $230.000 em 2024, um retorno total de cerca de 2.200%.

Desempenho durante crises

A Realty Income demonstrou notável resiliência durante períodos de crise:

• Pandemia de COVID-19: Manteve taxa de ocupação acima de 98% e continuou aumentando dividendos
• Crise financeira de 2008: Entregou retorno positivo quando a maioria dos REITs sofreu quedas significativas
• Ambiente de juros altos: Histórico de desempenho acima da média mesmo em períodos de aumento nas taxas de juros

Métricas financeiras sólidas

A Realty Income mantém métricas financeiras que demonstram sua solidez:

• Taxa de ocupação: Consistentemente acima de 98%
• AFFO (Adjusted Funds From Operations): Crescimento médio anual em torno de 5%
• Índice de alavancagem: Conservador, tipicamente abaixo da média do setor

Como investir em REITs do Brasil

Investidores brasileiros podem acessar os REITs americanos de diversas formas:

1. Conta em corretora internacional ou banco digital : Abrir conta em corretoras como Avenue, Passfolio,TD Ameritrade, banco Nomad e Inter.
2. BDRs de REITs: Algumas corretoras brasileiras oferecem BDRs (Brazilian Depositary Receipts) que replicam REITs internacionais
3. ETFs de REITs: Fundos negociados em bolsa que investem em cestas de REITs, como o VNQI (Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF)

Exemplo prático: Um investidor brasileiro que deseja exposição aos REITs pode investir, por exemplo, R$1.000 mensais via uma corretora internacional ou banco digital, montando gradualmente uma carteira diversificada com 4-5 REITs de diferentes setores.

REITs vs. FIIs: Entenda as diferenças

Embora similares em conceito, REITs americanos e FIIs brasileiros apresentam diferenças importantes:

Perguntas frequentes sobre REITs

1. Qual o valor mínimo para investir em REITs?

O investimento mínimo é o preço de uma ação do REIT escolhido, que pode variar de US$10 a US$200 ou mais. Algumas corretoras ou bancos digitais também permitem a compra de frações de ações.

2. Como são tributados os dividendos de REITs para brasileiros?

Os dividendos de REITs são tributados como rendimentos no imposto de renda, com alíquotas que variam de acordo com a faixa de renda. Já a valorização das cotas está sujeita à tributação de ganho de capital (15% para operações acima de R$35.000 mensais).

3. REITs são afetados pela alta de juros?

Sim, REITs tendem a ser sensíveis às taxas de juros, pois juros mais altos encarecem o financiamento imobiliário e tornam títulos de renda fixa mais atrativos como alternativa de investimento. No entanto, REITs de qualidade como a Realty Income Corporation têm histórico de resiliência mesmo em ambientes de juros elevados.

4. É recomendado investir só em REITs?

Não. Como qualquer classe de ativos, os REITs devem fazer parte de uma estratégia diversificada de investimentos, adequada ao seu perfil de risco e objetivos financeiros.

Conclusão: REITs como aliados na construção de patrimônio

Os REITs representam uma excelente forma de diversificar investimentos, obter renda passiva e ganhar exposição ao mercado imobiliário global. A Realty Income Corporation, com seu histórico impressionante de dividendos mensais crescentes e modelo de negócios resiliente, exemplifica o potencial dessa classe de ativos para a construção de patrimônio no longo prazo.

Para investidores brasileiros que buscam diversificação internacional e proteção contra instabilidades domésticas, os REITs americanos oferecem uma alternativa acessível e líquida ao mercado imobiliário tradicional.

Lembre-se: Todo investimento envolve riscos e é importante fazer sua própria pesquisa ou consultar um assessor financeiro qualificado antes de tomar decisões de investimento.